为房地产置业空间、消费升级

  什么是房地产泡沫,试述房地产泡沫的预警措施与防范对策?什么是投资性房地产(试举例说明)?其后续计量如何进行?房地产基础知识要掌握什么?国内房地产是否像曾经的日本房地产走向崩盘?...

  什么是房地产泡沫,试述房地产泡沫的预警措施与防范对策? 什么是投资性房地产(试举例说明)?其后续计量如何进行? 房地产基础知识要掌握什么? 国内房地产是否像曾经的日本房地产走向崩盘?

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  第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。

  1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

  1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后,房地产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

  1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

  随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。

  2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

  2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元(超过2011年中国GDP的10%)?存货均值同比增加50.34%?增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点?平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元?创历史新高。

  北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾对媒体表示?据测算?2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元?而2011年房地产全行业赢利也丌过5000亿元左右。2013房价走势分析如果2012年销售额再下降?则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。

  据此估计2013年房地产走势?房地产企业撑丌了多长时间。如果房地产商能熬过2012?则房价走势2013中国必然拉开大崩溃的序幕。

  据中国统计局的最新数据显示2013房价走势分析?2012年1-2月份?全国房地产开发投资5431亿元?同比增长27.8%?其中住宅投资3713亿元?增长23.2%?全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米?同比增长35.5%?其中住宅施工面积297605万平方米?增长32.8%。

  知道合伙人教育行家采纳数:414获赞数:15061我从事化妆师6年了,在群丽集团担任化妆培训导师,在这方面很有经验,可以帮助很多人。向TA提问展开全部中国房地产行业发展经历了三大阶段:1978年以前的国家主导的计划(建造、分配)模式阶段;1978年-1998年的商品化开发试点阶

  段;1998年至今的金融化开发阶段。在房地产市场化之后的三十多年里,中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌,并带动

  了将近60个产业发展,对中国经济形成了重大影响。未来,中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋

  1978年之前,在高度集中的计划经济体制下,房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。

  彼时,城市住房由国家统一建设,建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配,住房是工作单位的员工福利之一,并没有形成房地产市场。在农村,由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构,农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。

  1978年之前,中国的城市数量是50个,城市面貌、城市环境(商业)的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等,几乎没有主

  营房地产的企业或机构。由于缺乏市场要素,城市缺乏足够的发展动力和活力。城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等,居住环境较差、拥挤

  1978年,中国实施“改革开放”的国家发展战略。作为重要的一环,房地产首次进入决策层的视,1981年,作为重要的“改革开放特区”城市,深圳和广州

  开始搞商品房开发的试点。1982年,中央政府开始推动实施实质的住房改革,截止1991年,中央政府决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方

  1993年,中央政府陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等,在宏观经济过热的经济环境背景下,直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫。此轮

  泡沫的特点是在带着鲜明时代特征——“特区”的局部市场(海南、北海、广州、深圳)供应过大、消费需求不足,金融体系不完善带来的土地炒作催化泡沫等。在

  中央政府强制停止银行贷款、清理土地等行政干预下,刺破了海南、北海、广州、深圳等局部市场的泡沫。

  1993-1998年,中国的GDP总量在20万亿的基础上,以每年8%的速度递增。中国人均GDP在1000美元左右,在全球排200名以外。因此,中

  国的城市居民消费仍停留在吃、穿等日常生活层面,房地产市场由于消费能力的不足,市场规模有限。全国每年竣工面积仅有500万平米,针对8亿城市人口、

  这一时期,中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业,数量在2万家左右。但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制,这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。比如北京华远、上海城开等。

  1998-2003,房地产发展蓄力期:取消福利分房、按揭消费、土地收储、银根宽松

  1998年对中国房地产业来说是关键之年,很多开发商在1998年上半年都熬不下去了,把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年6月份左右,在东南亚

  金融危机的影响下,中国经济硬着陆,连续8个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险,中央政府决心培育新的经济增长点。房地产市场进入了决策层的视

  野,政策面开始发生变化。中央政府在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策,最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策,通过市场、个人信用来解决住

  房及住房的消费能力不足问题,系列政策使得有效需求在短期内爆发,并大幅快速上升。

  2003年,中国实行统一收储并出让的土地管理政策,再加上中国在1993年形成的地方财权与事权分开的财税管理体系,地方拥有有限的财权,却必须承担更

  多的地方事权。这一体系下,地方政府无限制追求以土地出让为主的预算外财政收入,以填补地方事务的财政支出不足。另外,建立在房地产开发之上的城市建设、

  招商、税收及GDP等恰恰是中国行政体制下的官员考核主要指标。这样房地产成为地方发展的主要或唯一发动机,在随后的十年里,“土地财政”愈演愈烈、地方

  1998年东南亚金融危机之后,为了提振萎靡的经济,中国结束了稳健紧缩的货币政策并进入宽松轨道。在加入世贸组织后,为了刺激出口,货币宽松政策得以延

  续。货币超发也成为推动房地产投资的重要力量。在宽松的货币政策环境下,大量的民营房地产企业开始焕发活力,房地产市场由国资企业统领的局面得到扭转。万

  科、合生创展、顺驰等大量民营企业获得第一轮快速发展,房地产企业数量猛增到8万家左右。

  当然,这一时期房地产发展离不开中国整体经济环境和消费能力的改变。2002年,中国加入世贸组织,中国参与到世界经济分工之中,大量的农业人口进入城镇

  成为产业工人,大量的大学毕业生、海外留学生在城市就业,中国经济发展提速,GDP增速进入两位数时代。在经济快速发展的前提下,城市居民的消费结构发生

  了改变,从日常的吃穿消费升级到大宗商品、情感需求的旅游等消费,汽车开始进入普通市民的家庭,住房改善普遍被提上家庭消费议程。

  在此房地产市场启动阶段,市场的典型特征是计划经济向市场经济过渡,建立市场化发展的根本动力,以自主需求为主导的市场交易结构。其中,舆论导向中著名的段子就是中美两国老太太的住房消费理念的故事,深入人心,对刺激城市居民的消费愿望起到了间接的作用。

  2004-2013,宏观调控中,房地产市场爆发式增长和衍生结构不良的行业局面

  由于1998-2003年之间,中国房地产市场发展的各种动力被牢牢确立,中国房地产在之后的10年获得了空前速度的发展。巨大的投资需求、消费需求、政

  府驱动、取消价格管制等使得房地产产业像脱缰的野马一样野蛮发展。中国的各大城市都成为“巨大的工地”。从2004年起。中国房地产投资连续保持20%的

  同比增长率,价格涨幅200%,每年的竣工面积达到500万平米,是1998年之前总和的1.5倍,是美国房地产全年竣工面积的1.2倍。在此期间,房地

  产为中国绝大多数的城市居民解决了住房问题,城市人均居住面积从12平米上升到32平米。房地产为中国城市的升级改造提供了机会和样板,城市数量从

  1949年的50座增加到150座,大量的城市面貌获得显著改观,由市场主导的商业地产蓬勃发展,人均商业面积在2012年达到20平米。

  在10年的发展周期中,中国逐渐形成了消费、投资和出口贸易这三大经济“马车”。其中,投资和出口构成了中国增长的核心,而房地产是投资中的重要力量。所

  谓“中国模式”就是出口形成了国内实体经济的发展,解决了就业,增加了居民收入,也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入,政府转而将这些收入转化为政府

  投资用于基础设施和民生建设;实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求,从而推动了房地产的快速发展,进而又推动了经济的增

  长。所以,可以说,在“中国式增长”的动力中,出口、政府投资和房地产是三大重要力量。房地产产业经济自2010年以来,占GDP25%强。而房地产带来

  的各项收入普遍占到地方财政的70%以上,被当成支柱产业,这一系列即是所谓的房地产“绑架中国经济”说。

  虽然中国房地产伴随中国总体经济获得了空前的发展,也解决了积累的住房问题。但行业发展过程中也暴露了更多的问题。比如,消费主导的市场变成消费与投资并

  重;城镇化率从1978年的22%提高到2012年的51%,但是贡献绝大多数统计口径的进城农民没有获得产权住房;城市家庭因为购房导致的家庭负债过

  高,一套房耗掉了三代人的积蓄且背负沉重的债务;以房地产为代表的社会财富再分配导致了阶层分裂,社会不公平;与房地产有关的社会问题诸如拆迁、纠纷、群

  体事件愈演愈烈。社会中逐渐出现质疑中国房地产发展模式、抱怨房价过高、上涨幅度过快的声音,各种社会矛盾出现,房地产业成为社会关注的焦点。

  2004-2013年,在一系列社会压力下,中央政府开始实施调控,主要手段是对于供给端的土地供应、房屋供应和需求端的挤压投资需求,及行政类的市场管

  制。但由于未触动房地产发展的根本动力(前文已述),历次调控以失败告终。2008年,美国爆发金融危机,全球经济衰退,中国为了刺激经济发展推出更为宽

  松的货币政策,更为直接推动了房地产价格的上涨。房地产市场反而由于行政对于市场的干涉,一次次地爆发式增长,价格快速上升。截止2012年,以国际通用

  衡量房价水平的指标,中国一线倍,高于纽约、东京等国际大城市,二三线城市,大量房屋空置。因此,历次的房地产调控都是舍本逐末,由中央政府推动形成了一个畸形的房地产市场,给民众留下了房地产发展负面的印象。

  此阶段,中国房地产市场的特征是发展不平衡。表现在沿海与内地市场的不平衡,市场主要聚焦于长三角地区(上海、浙江、江苏)、珠三角地区(广州、深圳及周

  边城市群)、环渤海地区(京津冀辽鲁等),内地及中西部地区市场占比小;城市与农村的不平衡,房地产主要在城市中发展;客户群体的不平衡,客户主要是先富

  起来的城市富裕阶层,占绝大多数的城市中低收入者没有获得住房;房地产产品品质的不平衡,普通住宅品质低下,高档住宅奢华。

  中国房地产企业在此轮发展周期中,伴随市场规模的增大,企业数量极剧上升,但随着调控也进一步兼并整合,行业集中度快速提高。2005年,房地产前100

  强仅占11%的市场份额,而截止2012年底,房地产行业前50强占据了21%的市场份额,企业竞争导致的优胜劣汰现象明显。

  2012年底,中国新一届政府确立了“城镇化”的发展思路。中国试图要改变以往以“土地”为核心的房地产发展模式,转变到以“人”为核心的发展模式。在旧

  的模式下,依附于土地的城市居民并没有分享真正的经济发展成果,城市棚户区泛滥;农村居民的土地、住房资源等没有获得统筹发展的机会;户籍制度阻碍城市

  化、劳动力自由流动;地方政府定位偏差等。在新的发展模式指导下,中央政府将开展一系列的变革,旨在促进房地产市场健康发展,而不是被动的“调控”。在未

  从培育世界级中心城市到与城市群发展并举带来的二三线城市、小城镇房地产发展需求。

  城市品质升级带来的将近100个城市的棚户区改造、旧城改造将带来数以万亿计的房地产发展机会;

  新一轮土地改革,城市用地模式、农村建设用地宅基地产权确认等带来的城市与郊区统筹发展机遇;

  住宅地产的产品升级,伴随经济发展带来的商业地产、旅游地产、养老地产的发展潜力;

  旨在调节以房地产为主的财产税——房产税即将出台,调节房地产存量,挤压泡沫,促进社会公义;

  由于沿海产业内迁、城市自主产业发展带来的房地产市场发展重点从沿海到中西部城市;

  户籍制度、城乡二元管理体制终结带来的农民工在城市置业的大量需求,城镇化发挥真正的动力;

  一系列的房地产发展趋势将引领房地产朝着更健康的方向发展,使房地产由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品

  为中心转变、由以增量市场为主向增量、存量并举发展转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。总之,房地产将成为中国“城镇

  中国房地产市场发展的直接动因还有:人口因素(及家庭裂变)、交通因素、技术升级。由于60年代、80年代末的两轮人口婴儿潮带来的人口红利将大力推动中

  国经济发展和房地产消费。可以预期的是,中国政府即将改革实行了30年的计划生育政策,马上面临新一轮人口生育高峰,将直接推动中国经济和房地产在未来

  30年的发展。另外,由于当前人口结构的变化,老龄化速度加快,到2020年底,老龄人口将占总人口43%,人均GDP的升高和庞大规模的老龄人口将催生

  旅游地产、养老地产的快速发展。中国高铁技术在2001年获得重大突破,并快速开始了全国的高铁路网建设。预计到2020年底,中国高铁将建成2000公

  里,连接100个大中型城镇。中国高速路网也已基本建成,通车里程达到5000公里。高铁和高速公路将大大缩短城市间的距离,为房地产置业空间、消费升级

  提供可能。未来,互联网技术、地碳生态建筑技术大量在房地产及物业管理中的应用,也使得房地产产品与服务的升级、居住环境的改善提供可能。这些都是中国房

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